재개발·재건축 ‘공공관리’ 해보니… 공사비 7.9% 절감 효과

ㆍ서울시, 4년간 16개 지구 도입… 부조리 관행 없애
ㆍ조합 설립·시공사 선정 등 사업 진행도 훨씬 빨라

2010년 여름 서울시내 재개발구역인 ㄱ지구와 ㄴ지구는 동시에 재개발사업에 착수했다. ㄴ지구는 2개월 만에 조합 설립을 끝내고 한 달 만에 시공사까지 선정했으나, ㄱ지구는 4개월 늦은 연말쯤 조합 설립 인가를 마치고 시공사를 선정했다. 하지만 사업이 본격화되면서 상황은 역전됐다. ㄱ지구는 이듬해 봄 본계약을 끝내고 같은해 말 관리처분 인가를 마쳐 철거까지 완료했다. 하지만 ㄴ지구는 협상이 난항을 겪으면서 여지껏 본계약을 하지 못한 채 내부 갈등을 겪고 있다. 공사비 차이는 더 크다.

ㄱ지구는 시공사 선정 당시 최초 계약한 공사비 3.3㎡당 약 412만원이 본계약까지 유지됐다. 그러나 ㄴ지구는 ㄱ지구보다 3.3㎡당 2만원 정도 높은 값에 같은 시공사와 계약을 체결해놓고도, 공사단가를 놓고 추가로 줄다리기를 벌이다 약 4% 가까이 오른 가격에 본계약을 앞두고 있다. ㄱ지구는 서울시의 공공관리제도에 따라 구청이 직접 재개발사업 전 과정을 지원했고, ㄴ지구는 주민들이 직접 시공사와 협상을 벌였다.

시행 4년째인 서울의 ‘공공관리제도’가 정비사업을 투명하고 안정적으로 추진하는 데 효과를 보고 있는 것으로 나타났다. 공공관리제도는 재개발이나 재건축 등 정비사업을 구청장이 관리하면서 부조리 관행을 없애고 투명성을 높이자는 취지에서 2010년 7월 도입됐다. 구청이 공공관리자 역할을 맡아 주민들이 추진위원회를 꾸릴 수 있게 도와주고 정비사업 전문가나 설계·시공사를 선정하는 등 조합설립 준비를 돕는다.

서울시내에서 공공관리로 시공사를 선정한 곳은 올들어 11개 지구를 포함해 16개 지구에 달한다.

서울시는 공공관리제도가 도입되기 전 시공사를 선정한 13개 지구는 공사비가 본계약 시 3.3㎡당 평균 8.8% 올랐지만 공공관리를 받은 16개 지구는 계약이 변경된 사례가 없는 것으로 나타났다고 30일 밝혔다. 실제 자치구가 확정 도면과 설계 내역을 갖고 시공사를 선정한 8곳(강남3구 제외)은 3.3㎡당 평균 공사비가 394만원으로, 같은 기간 공공관리 없이 시공사를 선정한 17곳(3.3㎡당 428만원)보다 7.9% 정도 공사비를 절감한 것으로 나타났다. 또 추진위 설립부터 조합 인가를 받을 때까지 들어가는 비용도 공공관리하에서는 11억원(2011년 이후 8곳 평균)으로 관리를 받지 않은 사업(2010년 이전 105곳 평균)보다 1억5800만원 정도 적었다.

곽동진 서울시 재생지원과 주무관은 “공공관리제는 사업계획이 구체화되면 건설사들이 확정된 설계도면을 가지고 산정한 공사비를 공개 경쟁입찰로 제시하면 이 가운데 시공사를 선정한다”며 “공공관리가 없는 경우 도면도 없고 공사비 산출도 되지 않은 상태에서 시공사가 단가를 제시하기 때문에 사업추진 과정에서 공사비가 달라지면서 주민 갈등을 유발하는 등의 문제점이 있다”고 말했다. 진희선 서울시 주택정책실장은 “689개 추진위와 조합의 자금사용 내역도 서울시 시스템에 공개돼 투명성도 강화되고 있다”며 “조합운영과 공사용역 입찰 및 계약, 회계 등에 남아있는 불합리한 점들도 개선해 나갈 것”이라고 말했다.