한국에서 일본에 집구하기, 도쿄 집구하기, 일본 부동산, 일본 워홀, 일본 유학

부동산 거래는 내 집 장만하는 것 빼고는 정말 하고 싶지 않다. 해야할 일이 죽도록 많으니까. 한국에서도 안한 독립을 일본에서 하려니 정말 머리가 뽀개지는 줄만 알았다. 전 세계 외국인 장기체류자분들 리스펙.

 

1. 지역을 정한 뒤 2. 예산에 맞춰 집 스펙을 확정하고(라고 쓰고 낮추고라고 읽죠...) 3. 초기비용을 따져서(지역이 바뀌는 경우도 아주 많읍니다...) 4. 가계약 을 한 뒤 5. 집주인과 입주 날짜 등을 맞춰 구비서류를 가지고 최종계약을 하는 건 한국이나 일본이나 똑같다.

 

결론부터 말하면 외국인으로서 일본에서 집을 구하는 것의 관건은 돈. 한국에서 세입자로 살 때도 그렇지만 말이다. 아주 저렴한 집은 저렴하기 때문에 잘 구해지고, 비싼 집은 비싼 야칭을 낼 수 있다는 걸 소득이나 회사 보조금 등의 서류로 증명하면 구할 수 있다. 월세도 적당하고 지역도 적당한 곳에 집을 구하는게 어렵다. 특히 이런 지역이면, 집주인이 굳이, 내국인말고 외국인에게 집을 빌려주면서 리스크를 부담할 이유가 없다. 

 

모든 것을 내려놓는 마음으로 집구하기 과정을 복원한다. 한국에서 7월30일 부동산에 첫 문의를 넣어 8월24일 심사 통과를 통보받았다. 중간에 오봉연휴 1주일이 껴있었던 것을 감안하면 보름정도 걸린 것.

각자의 상황과 집을 구하는 지역에 따라, 또 부동산에 따라 루트와 형식, 방법는 다양하다. 정답도 없고, 가장 효율적인 방법이라는 것도 없다. 내가 실제로 확인했던 것만 적어두려고 한다.

특히! 가족과 동행하지 않고 단신으로 1년간 도쿄에 파견된 직장인 기준이다.

 

우선 일본 부동산 용어부터 알아두면 중개사이트에 나와있는 매물의 스펙을 찾아보기 수월하다. 대부분 돈 들어가는 항목들...

*일본 부동산 정보만 읽으려면 ctrl+F '부동산 정하는 법'

*일본 현지에서 부동산 본계약 할 때 걸리는 시간은 ctrl+F '계약하는데 걸리는 시간'

1. 家賃(야칭) : 월세

2. 敷金(시기킹) : 보증금. 한달치 야칭을 맡겨두는 것. 퇴실할 때 청소비 등으로 일부 공제하고 돌려준다. 집 계약할 때 어떤 항목에서 떼가는지 알려주고 어떤 일들이 생기면 추가로 공제될 수 있다고 설명해 준다.

3.管理費・共益費(관리비) 야칭 외 매달 들어가는 관리비. 수도,가스,전기비 외 건물 유지로 들어가는 비용. 사실상 야칭이지 뭐..

**4. 礼金(레이킹) : 사례금. 한국인에게 가장 생소한 개념인거 같아 길게 설명.

집주인에게 집을 빌려줘서 고맙다고 주는 돈. 보통 한달치 야칭. 말 그대로 사례를 위한 비용으로 돌려받지 못한다. 위치가 좋은 곳은 시기킹 대신 레이킹만 있는 경우도 있고, 2달치 야칭을 레이킹으로 받기도 함. 직접 거래를 해본 것은 아니지만 매물 정보를 보면 UR공단 멘션은 보증금 대신 2달치 레이킹을 받는 경우가 많은 듯. 이벤트 기간에 한시적으로 레이킹 받지 않는 礼金なし 물건도 있다. 개이득인거 같지만 왜때문에 이벤트를 하는지, 집이 너무 안나가서 그러는건 아닌지 살펴볼 필요도 있으니 주의.

5.仲介手数料(복비) : 부동산에 주는 복비. 한달치 야칭 정도. 집주인이 반을 내주면 야칭의 반. 괜찮은 집은 나눠 내줄 리가 없... 여기서 중요한 것! 중개수수료는 소비세 8%가 붙는다. 야칭이 10만엔이면 복비는 108만엔.

6. 鍵交換代(열쇠교환비) : 세입자가 바뀌면 열쇠를 아예 뜯어서 바꾸는 모양. 멘션의 경우 2만엔 정도 나온다.

7. 保証会社利用(보증회사이용료) : 야칭이 아주 저렴한 매물, UR공단이 아니면 대부분 심사 넣을때 일본인 보증인(긴급연락처)을 요구한다. 없어도 되긴하는데, 있는 것이 집구하는데 절대적으로 유리하다. 하지만 보증인이 있다고 해도 보증회사의 보험가입을 해야하는 경우가 많다. 야칭의 몇%(단, 최대 연 몇만엔까지), 이런식으로 1년치가 산정되는데 신분이 얼마나 확실한지가 금액에 영향을 미치는 듯.

8. ほか初期費用 (다른 초기비용) : 열쇠교환비, 사무료, 청소비(방/에어컨) 등이 있다.

 

이밖에 マンション(멘션), アパート(아파트) 등 집단주택의 종류도 알아두면 유용. 멘션이 한국 사람들이 생각하는 철근 콘크리트 구조의 아파트. 

 

일본 부동산 사이트 스모(https://suumo.jp)에 가서 나와있는 매물을 눌러보면 이런 식으로 집 소개가 나온다. 앞에 말했던 용어들을 적용해보면 무슨 내용인지 할 수 있음. 

크기는 전유면적(専有面積/間取り)에 적힌 平米(m2 )로 추측해보면 된다.

'숫자LDK'로 표시된 것의 의미는 숫자=방갯수 L=리빙룸 D=다이닝룸 K=키친

보통 1LDK는 돼야 방과 거실이 완벽하게 분리가 돼 있고, 1DK는 방과 거실의 경계가 모호한, 부엌만 따로 돼 있는 한국의 원룸 개념이라고 생각하면 될 거 같다. 어차피 대부분의 매물이 사진과 같이 있으니 이해하기는 쉬울 것.

다른 내용들을 보자. 역시 스모 기준으로 표시된 항목들을 보면 이렇다. 내가 방볼때 주로 봤던 것 중심으로 설명을 하자면

1. バス・トイレ別(변기와 욕조가 분리) : 일본은 화장실이 변기/세면대/욕조(샤워기)로 3등분 돼 있는 것이 보통. 야칭이 싼 집일수록 변기와 욕조가 붙어있다. 변기가 분리돼 있는 곳은 바닥이 마루나 대리석인데 이런 형태의 치명적인 단점을 변기 물청소가 불가능. 물 끼얹어 빡빡 닦고 싶은데 그게 안된다. 닦고 변기에 버리는 티슈형태의 세정제품들이 있긴하지만 한국인 정서상 성에 차지 않음 주의.

2. 宅配ボックス(택배박스) : 부재중 택배 받을 수 있는 무인함. 보통 일본 멘션은 경비실이 없어서 이 박스가 없으면 부재시 물건이 반송되거나 우체국택배는 우체국에 찾으러 가야해서 역시 집구할 때 조건에 넣었다.

3. 敷地内ゴミ置場(건물 내 쓰레기수거함 설치) : 쓰레기 수거함이 없으면 날짜에 맞춰서, 구청별 규칙에 맞춰, 쓰레기 종류별로 분류해 지정장소에 내놔야 한다. 멘션엔 거의 다 1층 구석에 쓰레기 함이 있는데 주택은 알아서 분리수거 해야한다.

4. 浴室乾燥機(욕실건조기) : 3등분 된 화장실 중 욕조칸 천장에 달려있다. 틀어 두면 화장실을 빠짝 말릴 수 있다. 습한 시즌, 빨래가 마르지 않는 시즌에 이곳에 옷을 널어서 말린다. 일본은 안전을 위해 피난 통로가 뚫려 있는 베란다에서 빨래를 말리지 않기 때문에 대규모 멘션은 기본 옵션으로 들어가 있는 거 같다.

5. エアコン付き(에어컨 옵션)  : 에어컨도 웬만한 집들은 붙박이처럼 설치 돼 있다.

6. 室内洗濯置(실내 세탁기 설치가능) : 화장실이나 부엌쪽에 세탁기 고정대가 있음.

이밖에 조건들을

- 2階以上(2층 이상) : 소음, 벌레 등의 문제로 집구할 때 스펙에 넣었다.

- 床暖房(바닥난방) : 바닥이 온돌식이라는 것은 조낸 비싼 집이라는 것. 조건에 넣진 못했고 어떤 집들이 온돌바닥인지 구경만...

- ペット相談可(애완동물) : 상담가능하다는 것은 키울 수 있다는 것이지만 추가로 돈을 내야한다. 위에 조건에는 보증금(시기킹)을 야칭의 1개월치가 아닌, 2개월치를 내야한다고 제시돼 있음.

-ネット使用料不要(인터넷 사용료 무료) : 신축 멘션 중에 기본 옵션으로 인터넷회선을 무료로 주는 곳들이 있었다.

-ルームシェア可(룸쉐어) : 2명이 같이 사는 걸 쉐어한다고 표현. 1LDK, 1DK 같이 방이 하나인 평수에 두 명이, 그것도 외국인끼리 룸쉐어로 살려면 방구하기가 굉장히 힘들다고 한다. 주거가능 인원은 보통 単身者可(1명 가능)/二人入居可(2인 가능)/子供可(아이 가능)/ペット相談(애완동물 상담) 이렇게 써있다.

부동산 정하는 법

살고 싶은 집을 고르는 건 어렵지 않다. 스모, 엣홈(athome.co.jp) 등 매물 중개사이트를 돌아다녀 보면 된다. 지역이나 지하철 노선으로 위치를 결정한 뒤, 원하는 스펙만 체크하면 리스트가 뜬다. 단, 이런 사이트에서 실제 집 계약을 하기는 어렵다. 위치, 월세를 감안해 살기 적당한 곳을 고르거나 원하는 집이 있다면 시세가 어떤지, 내가 생각했던 조건들이 무리는 아닌지 판단하는 정도로 이용하면 된다.

 

실제 부동산에 문의하기 전에 이런 스펙을 확정하는게 원하는 매물에 근접할 가능성이 높아지는 것 같다. 

스모 등에서 본 매물 중에 원하는걸 구해달라고 해도 되는데 문제는 여기 올라온 매물들은 미끼 상품인 경우가 많다. 그래서 허위 매물이거나 이미 집이 나간 경우가 대부분. 하여간 이런 스펙들을 예시로 골라놓으면 '원하는 집-가능한 집' 사이 갭을 줄여나갈 수 있다.

 

조건을 정했으면 부동산에 문의해 집을 구한다. 

1. 시기 : 일본의 주택 임대는 입주 가능한 시점의 2~3주전 공개하는 게 보통이라고. 너무 빨리 알아봐야 이사하려는 시점에 입주가 가능한 집들이 없다. 한달 정도 전부터 매물 찾기 나서는게 적당한거 같다.

2.  외국인 가능 : 사실 집주인이 외국 국적자에게 집을 빌려주는지가 우리에게 있어선 가장 중요하다. 집주인이 일단 외국인을 OK해야 보증회사에서 심사에 들어간다.

 

3. 조건 : 나는 [어학당을 다닐 학교 근처(도보가능이 베스트)/멘션/2층 이상/1DK 혹은 1LDK/20제곱미터 이상/택배박스/24시간 쓰레기 배출가능(건물 내 쓰레기함설치)/야칭 17만엔 이하/레이킹과 시기킹은 없으면 좋지만 있어도 할 수 없다] 로 정했다.

 

별거 없는 것 같지만 ‘학교근처’가 미타역/다마치역 주변인 초도심권이었고, ‘1DK’라는 이래뵈도; 작지 않은 평수에서 이미 험난한 여정이 예고.

 

***4. 어느 부동산을 낄 것인가 : 일본어 수준/일본에 갈 수 있는지/일본 지인이 있는지/월세는 얼마까지 가능한지 등에 따라 다를 수 있다. 나는 한국에 지사가 있는 일본부동산에서 집을 구했다. 

워홀러, 일본 취활생들 사이에서 유명한 한국부동산들에도 문의를 넣었지만 내가 원하는 물건을 찾아주지는 못했다. 도쿄 23구로 지역을 넓혀야 한다고 얘기하거나, 원하는 지역 주변에 월 30만엔 이상의 고급 멘션만 보여주는 식이어서.. 사실 좀 많이 실망..

 

스모에 올라온 일본부동산에 직접 메일도 돌려봤다. 문의 대한 답장은 오긴하지만 집을 볼 수 있는지에 대한 명확한 대답없이 “그 물건 말고도 많은데 편하실 때 내점해주세요”라는 광고성 멘트가 돌아온다. 어마어마한 개수의 매물 전단도 함께... 뭐 이거 보면서 실물 정보도 많이 얻었지만.

 

사실 1년을 살 집인데 가서 물도 내려보고, 가스도 켜보고, 해가 어느쪽으로 드는지, 소음은 어떤지, 밤낮 주변 환경은 어떤지 확인해보면 참 좋겠지만... 매물이 나올 때마다 일본에 갈 수도 없고, 며칠 휴가를 내 현지에 가서 구하는 것도 불가능할거 같아 그냥 한국에서 계약하자고 마음 먹었다.

그래서 한국에서 대응해주는 일본부동산으로 결정. ㅈㅔㄹㅗㅋㅏㄹㅣ라는 곳인데 만족도는 별 다섯개 만점. 진짜 너무너무 만족! 광고같으니까 검색은 되지 않게 이름을 써보도록 한다;;

젤 좋았던 건 카톡 문의. 보이스톡도 자주했다. 그것도 한국말로. 아 진짜 너무 막막했었는데 말이죠 ㅠㅠ 매일 문의가 끝날때 마다 감사합니다, 소리가 절로 나왔다 흑흑. 다시 한번 감사합니다.

 

도쿄 집에서 이 글을 쓰고 있지만 이런 날이 오게 될 줄은 정말 몰랐다. 안올거 같았다고요... 너무나도 길었던 계약의 과정 때문에. 지난 여정을 의식의 흐름대로 복기해 본다.

1. 원하는 지역과 조건을 부동산에 보내면 이를 충족하는 매물 중 외국인을 받아주는 곳을 찾는다. 아니면 역으로 부동산에서 외국인에게 임대한 이력이 있는 집을 찾아 스펙을 조정해보는 것이 어떻겠냐고 제안한다. 전자보다 후자의 경우가 집을 구할 가능성은 훨씬 높다. 스모 등에서 딱 원하던 집을 찾았다고 해도 실제 존재하는 매물인지 확인해야하고, 또 실제 매물이 맞아도 외국인에게 빌려주겠다고 답변을 들어야 가계약을 할 수 있다.

조건에 맞는 매물이 있으면 부동산에서 이런 표를 보내준다. 상세 사진 등을 요청하면 추가로 보내준다. 매물은 원하는 것이 나올 때까지 매일 새로운 것들을 찾아서 보내준다.

 

2. 매물 중 집을 정하면 가계약을 한다. 여권과 비자(혹은 재류자격인정증명서+재류자격+기간 정보), 일본인 긴급연락처(보증인) 정보를 부동산에 보내고, 관리회사와 보증회사에 제출. 이 때부터 심사가 시작된다. 이 심사가 끝날 때 까지는 다른 매물을 알아볼 수 없다. 그럼 무엇을 심사하느냐. 야칭을 밀리지 않고 잘 낼지, 계약 기간을 잘 지킬지, 집을 고이 써서 반납할 사람인지 두루두루 보는듯한데 사실 자세한 것은 잘 모르겠다. 후기를 봐도 케바케인듯. 취로비자인 나는 체류기간 수입을 증명할 수 있는 서류를 추가로 보증회사에서 요구했다. 혹시 몰라서 잔고증명서도 준비했는데 달라고 하지 않았다.

 

**심사 때 나에게 물어 본 것은 이 매물을 원하는데 맞느냐, 일본에 얼마나 있을 예정이냐, 취로비자인데 나니나니에서 소속된 것이 맞느냐, 연간 수입이 얼마나 되느냐, 입국 날짜가 언제냐 뭐 이런 것들이었다. 그런데 나보다 일본인 보증인(상사)에게 하루 먼저 전화가 간 것으로 봐선 확실한 일본 국적의 보증인이 큰 역할을 한 것 같다. 어차피 보증회사에 보험을 가입하기는 하지만 내 신원을 보증해 줄 확실한 사람을 써낸게 원하던 집을 구할 수 있었던 요인인 듯함.**

3. 부동산에선 심사가 4~10일 걸릴 것이라고 했다.  집주인이 OK해도 보증회사나 관리회사의 심사기준에 충족하지 못하면 임대계약이 안된다고 한다. 보통 가계약을 하고 심사가 시작되면 2~3일 뒤 본인과 보증인에게 보증회사에서 전화를 한다. 그리고 빠르면 다음날, 늦어도 2~3일 뒤 심사 당락의 여부가 결정된다, 고 많은 후기에서 봤는데...

 

중간에 오봉연휴 1주일이 꼈던 것이 문제. 가계약한 뒤 일본인 보증인에겐 열흘 뒤, 나에게는 11일 뒤 전화가 왔다. 그로부터 이틀 뒤 관리회사에서 부동산을 통해 예치금을 설정해 줄 수 있냐는 통보도 왔다. 한달치 야칭을 묶어 놓고 심사하겠다는... 외국인이라서... 예... 예치금으로 보냈던 돈은 최종 계약할 때 초기비용에 포함된다. 이 금액을 빼고 잔금을 치르면 된다. 계약이 불발되면 전액 고대로 돌아온다.

 

4. 대망의 심사 통과. 가계약하고 14일만에 심사가 통과됐다는 연락이 왔다. 정말 눈물이 날 뻔. 빠진 머리카락들에 치얼스. 심사 통과가 통보되면 직후부터 세입자에게 이 집에 대한 권리가 생긴다. 주소등록을 하고 은행계좌, 휴대전화를 만들 때 주소로 이용하거나 택배도 보낼 수 있다. 일본법은 집주인이 세입자에게 퇴거를 요청하기가 어렵다. 나중에 계약서를 보니 임대인 쪽에선 계약을 해지하려면 6개월 전에 미리 알려야 한다. 임차인은 보통 2달전 통보하면 된다. 일단 계약이 성사되고 나면 내보내기가 쉽지 않으니 심사를 까다롭게 하는 것도 이해가 되긴 한다.

 

5. 이제 초기비용 정산. 명세서가 오면 생각보다 훠어어얼씬 많은 금액에 뜨악할 수 있으니 또 한 번 주의; 야칭의  십만엔 앞자리가 최종 초기비용 합계가 되면 이렇게 바뀐다. 하하하하하하 ;)

첫달 야칭(+관리비/첫달은 계약일부터 야칭이 발생해 일수로 쪼개 계산)

+둘째달 야칭(+관리비)

+시기킹(한달치 야칭)

+레이킹(이벤트 기간이라 0원)

+중개수수료(한달치 야칭+소비세 8%)

+사무수수료

+보증회사비용

+열쇠교환비

=야칭의 4~5배의 초기비용을 입금하면 한국에서 집계약과 관련한 업무 종료.

 

일본 부동산 계약하는데 걸리는 시간

이후 절차는 일본에 가야만 할 수 있는 일들이다. 구청에서 주소등록을 한 뒤 일본 휴대전화와 은행계좌를 만든다. 주민표와 전화번호, 계좌를 들고 일본 부동산 사무실로 찾아가 임대계약과 관련한 내용을 모두 듣고 페이퍼로 된 계약서를 작성해 도작을 찍는다. 인감이 찍힌 이 서류를 다시 관리회사로 넘기면 거기서 열쇠를 준다. (내가 사는 멘션은 주인은 소유주이기만 하고 관리는 전문업체가 하고 있다.) 그러면 드디어 입주!!!!

보통 계약서 작성을 위해 필요한 서류가 완료되는데 최소 하루 이상 걸린다. 오전에 입국해서 점심부터 업무를 본다고 해도 부동산 영업시간을 맞추기는 빠듯. 이틀정도는 걸린다고 생각해야 한다. 이걸 계산 못하고 입국날을 계약일로 정해서 손해를 봤다. 왜냐면 야칭은 계약일부터 발생하는데 입주는 이틀 뒤에 해서 호텔비가 이중으로 든 것. 게다가 일본 부동산은 보통 수요일이나 목요일 평일에 하루 쉬고 토요일 영업을 한다. 보증회사, 관리회사도 마찬가지. 양쪽 중 한 곳이라도 쉬는 날이 끼면 그날은 계약을 못한다. 5일 입국해 7일 오전 계약서를 쓰고 그날 오후 열쇠를 받았다. 이래저래 2박3일정도는 호텔에 있는 것을 생각해 둬야 한다.

집주인(부동산을 물론 끼지만)과 직접 거래하는 것과 부동산-보증회사-관리회사를 끼고 계약을 하는 것과 장단은 분명한 것 같다. 중간에 많은 주체들이 있으면 보증심사 기간도 길어지고 절차도 까다롭다. 하지만 입주하고 보니 외국인 입장에서는 좋은 점이 있다. 전문업체가 관리하는 주거지는 도배나 바닥 관리가 완벽. 에어컨도 새로 설치했고 ,부엌 배수구나 환풍기도 세월감만 남아있을 뿐 아주 깨끗. 화장실 비데도, 욕조나 수도, 세면대도 엄청 반짝반짝하게 청소돼 있다. 일본 집은 입주하면 전구도 새로 세입자가 사서 달아야 하는데 많은 전구들도 다 끼워져 있었다. 다행;;; 일단 입주하고 난 뒤 집에서 받는 스트레스는 아직은; 없는 듯.

 

일본 부동산에서 본계약을 할 때 가스, 전기, 수도도 신규신청도 같이 해줬기 때문에 점검이 필요한 가스를 제외하고 당일 입주와 동시에 사용이 가능했다. 자동이체도 서류만 작성하면 관리회사 통해서 신청이 끗. 다른데 보다 비싼 관리비, 사무수수료가 들기는 했지만 외국에서 시행착오를 줄이는 가장 효과적이면서도 저렴한; 방법이 돈으로 때우는 것 아닐까 하는 정신승리;